Quem tem apartamento no centro de Miami a espera de compradores é melhor baixar o preço do imóvel ou buscar lucros no aluguel. Prestes a enfrentar uma segunda onda pandêmica e diante de um difícil momento para a economia, o número de apartamentos disponíveis para venda na região vem crescendo. O mercado imobiliário de toda a Flórida, a exemplo de outros estados americanos, mantém um volume baixo no estoque de imóveis a venda (com demanda relativamente alta), mas o mesmo não ocorre com os apartamentos no centro financeiro de Miami, puxando os preços deste tipo de imóvel para baixo.
Somente nos dois bairros centrais de Miami (Brickell e Downtown), seriam necessários pelo menos 30 meses – ou dois anos e meio – para zerar o estoque de apartamentos. E cerca de 100 meses – ou mais de oito anos – para liquidar as unidades de luxo.
A avaliação é da Condo Vultures Realty, que levou em consideração dados do MLS (Multiple Listing Service), um sistema único de anúncio de imóveis locais. Os números são baseados nas vendas realizadas durante os primeiros seis meses do ano entre os bairros de Edgewater, Midtown e Brickell (centro financeiro de Miami). A grande maioria dos anúncios pelo MLS não inclui lançamentos ou vendas em pré-construção.
Para chegar aos 30 meses de abastecimento (ou absorção pelo mercado), o estudo se baseou nas vendas fechadas em condomínios da região entre os meses de janeiro e junho. Ao todo foram 711 vendas, ou uma média de 119 por mês. No meio do mês de agosto, havia 3.579 imóveis anunciados somente na região central de Miami. O preço médio de cada unidade anunciada era de US$ 758 mil em contraste ao preço final de escritura, que na média foi de US$ 511 mil no primeiro semestre do ano.
Se olharmos somente para os condomínios de luxo, os números são ainda mais desafiadores para o mercado imobiliário. Apenas 36 apartamentos foram vendidos entre janeiro e junho, ou média de seis unidades vendidas por mês. (Apartamentos acima de US$ 1 milhão são considerados imóveis de luxo).
O mercado passa por uma transição, favorecendo os compradores. Isso se deve ao efeito dominó da pandemia combinada à fragilidade da economia global
O estudo da Condo Vultures coincide com o levantamento divulgado recentemente no Relatório Trimestral da Douglas Elliman, onde vimos que o mercado imobiliário de luxo no Sul da Flórida sofreu um desaquecimento no segundo trimestre. Uma queda superior a 55% em relação ao mesmo período do ano passado. Relatório disponível aqui.
Q2-2020 •. Vendas Imóveis Residenciais – The Elliman Report • Pesquisa Trimestral Miami Coastal Mainland, FL
Apesar de números aparentemente alarmantes, não há motivo para pânico. Podemos entender o resultado como as primeiras indicações de que o mercado passa por uma transição, favorecendo os compradores. Isso se deve ao efeito dominó da pandemia combinada à fragilidade da economia global e ao excesso de ofertas no mercado. Esse sentimento de incertezas deve permanecer enquanto houver sinais de uma segunda onda global da pandemia.
Atualmente, existem aproximadamente 600 unidades disponíveis a venda em condomínios de luxo com preço médio de US$ 2,05 milhões. Ainda na última semana de agosto, havia 26 apartamentos com contratos assinados, ou pendentes. O volume de apartamentos disponíveis para aluguel também aumentou e os preços caíram.
Saídas Estratégicas
Um número significativo de proprietários em condomínios encontra saídas estratégicas para enfrentar esses desafios, uma delas é alugar suas unidades para amenizar os custos de condomínio, impostos e outras despesas. Muitos destes investidores continuam a pagar a hipoteca do imóvel em dólares e preferem garantir uma rentabilidade em moeda mais forte.
O cenário atual mostra que as ofertas em condomínios tendem a crescer e com grandes descontos em comparação ao preço original de compra. A tendência já é vista em todo o sul da Flórida, inclusive em Miami Beach.
Um exemplo é a venda (ainda pendente) de um apartamento no condomínio de luxo Trump Tower, em Sunny Isles, ao norte de Miami Beach. O proprietário brasileiro, que prefere o anonimato, comprou o imóvel há exatos cinco anos por US$ 1.65 milhão de uma celebridade também do Brasil. http://TheCesarioGroup.com
À época, o valor pago foi o equivalente a R$ 5,94 mihões. Mesmo com a cotação do dólar beirando os R$ 5,50 este investidor optou por vender o imóvel com um desconto de aproximadamente 12% em relação ao que pagou em reais.
ALTERNATIVAS: fundos imobiliários e proteção cambial
Buscar a diversificação de investimentos fora do Brasil faz parte da estratégia para obter retornos mais expressivos. Dados do Banco Central mostram que mesmo com a desvalorização do real frente ao dólar, a procura por oportunidades vem aumentando, em parte porque investidores buscam alavancar seus rendimentos valendo-se de taxas mais baixas de juros em financiamentos imobiliários tanto os EUA (abaixo de 3%) como na zona do Euro (1% em média).
Além da proteção patrimonial no exterior, muitos destes investidores apostam em fundos imobiliários (FIIs) como alternativa para diversificar a carteira e obter boa rentabilidade. Nos EUA, os investidores em imóveis tem na bolsa os chamados “REITs”, que são compostos por “empresas” e não “fundos” como no Brasil.
Só que esse movimento de apostas nos “REITs” requer atenção especial para otimizar os ganhos. O alerta é da consultora financeira Miriam Goulart Fernandes, da Portfolio Management, de Orlando. Ela reforça que um bom investimento deve ser focado em imóveis residenciais, ao invés de visar ativos com finalidade comercial. Segundo ela, ao considerar o atual cenário econômico com taxas de juros em níveis recordes, quem aposta neste segmento tem a vantagem de um ativo tangível com retorno mais atrativo do que outros investimentos. Para ela, o atual cenário econômico global não favorece carteiras focadas em “imóveis comerciais”.
Os REITs são segmentados em dois tipos básicos: os de papel (Mortgage REITs), que basicamente investem em hipotecas e tem seu fluxo de renda gerado através de empréstimos, e os chamados “equity REITs”, que são equivalentes aos “fundos de tijolos” do Brasil, compostos por investimentos em edifícios (como hospitais, escolas, galpões, etc.).
Segundo a publicação London Capital, nos cinco primeiros meses do ano US$ 3,5 bilhões saíram das carteiras de investidores brasileiros para fundos no exterior. Isso é quase cinco vezes mais que o mesmo período de 2019. No Brasil, os fundos imobiliários (FIIs) renderam 375,7% nos últimos 14 anos, o suficiente para que se tornassem a aplicação financeira de maior rentabilidade no país.
Resultados assim motivam investidores interessados a buscar ganhos no exterior com o mercado imobiliário e os REITs, uma vez que a estratégia apresenta proteção cambial, ou seja, não está exposta à variação do dólar. Segundo o consultor financeiro Daniel Stapff, do Investidor Sem Fronteiras, historicamente a rentabilidade dos REITS supera a do mercado acionário nos Estados Unidos e se mantém em níveis elevados.
Um estudo recente conduzido por pesquisadores na Holanda analisou os ativos financeiros e seu desempenho na era moderna em todo o mundo, de 1960 a 2017. O estudo concluiu que o desempenho dos investimentos imobiliários superou a dos estoques globais em mais de 1% ao ano ao longo do período, mesmo durante recessões e expansões econômicas e, principalmente, durante os períodos de alta e queda da inflação. Importante ressaltar que o estudo analisou de perto apenas os imóveis comerciais, portanto isso não é o mesmo que um condomínio residencial privado. Estudo completo aqui.
REITs como opção estratégica de investimento de longo prazo (The Tokenist)
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